Andelstal, boarea & ekonomisk plan — så fungerar det

I en bostadsrättsförening bestäms din månadskostnad av ditt andelstal, som i de flesta föreningar baseras på lägenhetens registrerade boarea. Det innebär att om den registrerade arean är felaktig betalar du sannolikt fel avgift — kanske hundratals kronor för mycket varje månad, år efter år.

Vad är andelstal?

Andelstalet uttrycker din ägarandel i bostadsrättsföreningen. Det anges som en bråkdel eller procentsats av helheten och avgör hur stor del av föreningens gemensamma kostnader du ska bära. Kostnaderna omfattar bland annat räntor och amorteringar på föreningens lån, löpande underhåll, vatten, värme och förvaltning. Ju högre andelstal, desto högre månadskostnad.

Hur beräknas andelstal?

Den vanligaste metoden är arealbaserad fördelning. Din lägenhets BOA divideras med den totala BOA i föreningen, och resultatet blir ditt andelstal. Har du en lägenhet på 70 m² i en förening med totalt 3 500 m² BOA blir ditt andelstal 2 procent. Vissa föreningar använder andra fördelningsgrunder som läge eller våningsplan, men arealbaserad fördelning dominerar. Andelstalet fastställs i den ekonomiska planen när föreningen bildas.

→ Jämför priser från 750 kr hos Sveriges areamätare

Den ekonomiska planen — vad står där?

Den ekonomiska planen är bostadsrättsföreningens grunddokument och upprättas av byggherren när föreningen bildas. Planen innehåller bland annat total area för samtliga lägenheter, individuella lägenheters area, andelstal, insatser och beräknade månadskostnader. Problemet är att arean i den ekonomiska planen ofta baseras på arkitektens ritningar — ritningar som kan avvika från den faktiska byggnaden och som i många fall aldrig stämts av med en professionell uppmätning.

Kan andelstal ändras?

Ja, andelstal kan ändras, men processen kräver formella beslut. Ändring av andelstal måste beslutas på en föreningsstämma med kvalificerad majoritet, vanligtvis två tredjedelar av de röstande. Alla berörda medlemmar måste dessutom ge sitt samtycke. Styrelsen kan inte ensidigt ändra andelstalen. Om en förening misstänker utbredda areafel kan en föreningsövergripande ommätning av samtliga lägenheter vara nödvändig innan en rättvis justering kan genomföras.

Praktiskt exempel

Tänk dig en BRF med 50 lägenheter och en total registrerad BOA på 3 500 m². Föreningens totala månadskostnad är 350 000 kr. Din lägenhet är registrerad som 70 m², vilket ger ett andelstal på 2 procent och en månadsavgift på 7 000 kr. Om en professionell uppmätning visar att din lägenhet egentligen bara är 65 m² skulle andelstalet bli 1,86 procent och månadsavgiften sjunka till cirka 6 500 kr. Det innebär en besparing på 500 kr per månad — eller 6 000 kr per år.

Omvänt gäller att om din lägenhet visar sig vara större än registrerat kan det motivera ett högre andelstal. Men det ger dig också en bostad med högre marknadsvärde vid en framtida försäljning.

Vad händer om flera lägenheter har fel area?

Om föreningen misstänker att areafel är utbredda kan det vara aktuellt att genomföra en komplett ommätning av samtliga lägenheter. Det säkerställer att alla andelstal baseras på korrekta uppgifter och att ingen medlem betalar för mycket eller för lite. En föreningsövergripande mätning ger också ett uppdaterat underlag för den ekonomiska planen och skapar rättvisa mellan medlemmarna. Kontakta uppmätning.se för att diskutera en lösning anpassad för din förening.