Dina rättigheter vid felaktig boarea — vad säger lagen?

Att köpa en bostad och sedan upptäcka att den faktiska boarean inte stämmer med vad som angavs vid försäljningen är tyvärr inte ovanligt. Skillnaden kan handla om allt från ett par kvadratmeter till tiotalet. Men vad säger egentligen lagen — och vilka rättigheter har du som köpare?

Vad räknas som felaktig area?

En bostads area anses felaktig om den faktiskt uppmätta boarean (BOA) avviker väsentligt från den area som angavs vid försäljningen. Rättspraxis visar att avvikelser på mer än 10 % ofta betraktas som väsentliga — men även mindre avvikelser kan vara relevanta beroende på omständigheterna.

Det avgörande är vad som rimligen kunnat förväntas utifrån den information som lämnades vid köpet. Om mäklaren angav 85 m² BOA i annonsen och den verkliga arean är 72 m² har du sannolikt grund för reklamation.

Jordabalkens regler om dolda fel

Enligt jordabalken (för fastigheter) och köplagen (för bostadsrätter) har köparen rätt att kräva kompensation om bostaden avviker väsentligt från vad som utlovats. Felaktig area kan klassificeras som ett dolt fel om:

• Felet inte kunde upptäckas vid en normal besiktning • Avvikelsen är väsentlig i förhållande till köpesumman • Säljaren kände till eller borde ha känt till felet

→ Jämför priser från 750 kr hos Sveriges areamätare

Reklamation — så gör du

Om du misstänker att din bostad har felaktig area bör du agera strukturerat:

1. Boka en professionell uppmätning av en certifierad mätare. 2. Jämför resultatet med den area som angavs vid försäljningen. 3. Kontakta säljaren eller säljarens mäklare skriftligt med din reklamation. 4. Bifoga mätbeviset som dokumentation. 5. Ange att du kräver prisavdrag eller annan kompensation.

Reklamationen ska göras inom skälig tid efter att du upptäckt felet. Dröj inte — rättsfall visar att sen reklamation kan försvaga din position.

Vilken kompensation kan du få?

Vid väsentlig areaavvikelse kan du ha rätt till prisavdrag. Prisavdraget beräknas normalt utifrån den procentuella avvikelsen multiplicerad med köpesumman. Om du betalade 4 miljoner kr och arean avviker med 10 % kan prisavdraget uppgå till 400 000 kr.

I extrema fall kan köpet hävas, men det kräver att felet är av mycket väsentlig natur. De flesta fall löses genom prisavdrag eller förlikning.

Säljarens ansvar

Säljaren har upplysningsplikt och ska informera om förhållanden som kan påverka bostadens värde. Om säljaren medvetet angett felaktig area kan det betraktas som svikligt beteende, vilket stärker köparens position avsevärt.

Mäklarens ansvar är att kontrollera uppgifterna i annonsen. Om mäklaren angett area utan att kontrollera den — till exempel bara kopierat från föreningens register — kan mäklaren bli medansvarig.

Så skyddar du dig vid köp

Det bästa skyddet är att själv boka en uppmätning innan du skriver kontrakt. Det ger dig ett oberoende mätbevis att jämföra med säljarens uppgifter. Kostnaden — ofta under 3 000 kr — är försumbar jämfört med risken att köpa en bostad med felaktig area.